Anschlussfinanzierung berechnen: Restschuld, Zinsen und Angebote vergleichen

1. Restschuld berechnen: Wie viel Kredit bleibt übrig?

Die Restschuld ist der Betrag, den Sie zum Ende der Zinsbindung noch zurückzahlen müssen. Sie bildet die Grundlage für jede Anschlussfinanzierung.

Sie finden den Betrag in Ihrem Tilgungsplan oder im jährlichen Kontoauszug Ihrer Bank. Alternativ können Sie ihn anhand der ursprünglichen Darlehenssumme, des Zinssatzes, der monatlichen Rate und der bisherigen Laufzeit berechnen.

In unserem Beispiel ergibt sich zum 30. Juni 2026 eine Restschuld von 235.889,99 €. Während der zehnjährigen Zinsbindung wurden insgesamt 40.377,49 € Zinsen gezahlt.

Obwohl Sie zehn Jahre lang monatlich 875 € überwiesen haben, ist damit noch ein erheblicher Teil des ursprünglichen Darlehens offen. Der Grund: Ein Teil jeder Rate deckt die Zinsen; nur der verbleibende Betrag reduziert die Schuld.

Je niedriger die anfängliche Tilgung, desto höher fällt in der Regel die Restschuld am Ende der Zinsbindung aus.

2. Anschlusszins berechnen: Wie viel Zins verträgt Ihre Rate?

Mit dem Ende der Zinsbindung wird der neue Sollzinssatz zur entscheidenden Größe. Bleibt Ihre monatliche Rate unverändert, führt ein höherer Zins dazu, dass ein größerer Teil Ihrer Zahlung für Zinsen verwendet wird. Weniger Geld fließt in die Tilgung.

Das lässt sich an einer einfachen Kennzahl erkennen: dem Zinssatz, bei dem Ihre monatliche Rate gerade noch ausreicht, um die laufenden Zinsen zu decken.

Die vereinfachte Berechnung lautet:

Monatliche Rate × 12 ÷ Restschuld

Für unser Beispiel ergibt sich:

875 € × 12 ÷ 235.889,99 € ≈ 4,45 %

Bei einem Anschlusszins von rund 4,45 % würde die Jahresrate rechnerisch gerade den anfänglichen Jahreszins auf die Restschuld decken. Für die tatsächliche Tilgung bliebe nichts übrig.

Liegt der Zinssatz darüber, reicht die Rate nicht einmal mehr zur Deckung der laufenden Zinsen. Die Restschuld kann dann wachsen.

Wichtig ist allerdings: Auch unterhalb dieser Grenze kann ein Kredit sehr lange laufen. Je näher der Anschlusszins an die Grenze heranrückt, desto weniger bleibt für die Tilgung – und desto länger dauert es, bis Sie schuldenfrei sind.

Die Kennzahl ist eine vereinfachte Orientierung. Für eine konkrete Finanzierung müssen Sie die tatsächliche Zinsberechnung und die vereinbarten Zahlungsbedingungen berücksichtigen.

3. Anschlussfinanzierung simulieren: Was bewirken unterschiedliche Zinssätze?

Welchen Zinssatz Banken in Zukunft anbieten werden, lässt sich nicht sicher vorhersagen. Statt sich auf eine einzelne Erwartung zu verlassen, lohnt es sich deshalb, mehrere Szenarien durchzurechnen.

Wir gehen weiterhin von einer Restschuld von 235.889,99 € und einer monatlichen Rate von 875 € aus. Lediglich der angenommene Anschlusszins ändert sich.

Der Vergleich zeigt, wie stark sich scheinbar kleine Zinsunterschiede langfristig auswirken können. Bei gleichbleibender Rate verschiebt ein Anschlusszins von 3,5 % das rechnerische Ende der Rückzahlung gegenüber dem Szenario mit 1,5 % um viele Jahre. Bei 4,0 % verlängert sich die Laufzeit nochmals deutlich.

Die monatliche Rate allein sagt daher wenig darüber aus, wie tragfähig eine Anschlussfinanzierung langfristig ist. Entscheidend ist auch, wie viel von jeder Zahlung tatsächlich die Restschuld reduziert.

Sondertilgungen als Hebel

Zusätzliche Rückzahlungen können die Laufzeit erheblich verkürzen. Im Beispiel reduzieren fünf Sondertilgungen von jeweils 10.000 € zwischen 2027 und 2031 die rechnerische Laufzeit bei einem Anschlusszins von 3,5 % deutlich.

Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Prüfen Sie deshalb, welche Möglichkeiten Ihr bestehender Vertrag bietet und welche Sondertilgungsrechte Sie für die Anschlussfinanzierung vereinbaren können.

4. Anschlussfinanzierung vergleichen: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Wenn Sie Ihre Restschuld kennen und mögliche Zinsentwicklungen durchgerechnet haben, können Sie die Angebote der Banken vergleichen. Grundsätzlich kommen drei Wege infrage.

Prolongation: bei der bisherigen Bank bleiben

Bei einer Prolongation verlängern Sie die Finanzierung bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Das ist meist der einfachste Weg, weil Sie keinen neuen Finanzierungspartner suchen müssen. Trotzdem lohnt sich ein Vergleich mit anderen Angeboten.

Umschuldung: zu einer anderen Bank wechseln

Bei einer Umschuldung übernimmt eine neue Bank die Finanzierung der verbleibenden Restschuld. Ein günstigerer Zinssatz kann die Gesamtkosten senken. Allerdings können Kosten für die Übertragung oder Anpassung der Grundschuld sowie für Notar und Grundbuch entstehen. Prüfen Sie daher, ob sich der Zinsvorteil auch nach Berücksichtigung dieser Kosten rechnet.

Forward-Darlehen: den Anschlusszins frühzeitig sichern

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bereits vor dem Ende der laufenden Zinsbindung einen Zinssatz für die spätere Finanzierung sichern. Das kann Planungssicherheit schaffen. Für den zeitlichen Vorlauf kann jedoch ein Zinsaufschlag anfallen. Außerdem können bei einer Nichtabnahme Kosten entstehen.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Ihrem individuellen Vertrag, dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung und den tatsächlich angebotenen Konditionen ab.

Angebote am selben Stichtag vergleichen

Ein reiner Vergleich der Zinssätze reicht nicht aus. Entscheidend ist, wie sich die Angebote über einen gemeinsamen Zeitraum auf Ihre Zinszahlungen und die verbleibende Schuld auswirken.

Nehmen wir an, Sie vergleichen drei fiktive Angebote mit einer monatlichen Rate von jeweils 1.200,00 € ab Juli 2026. Als Vergleichsstichtag dient der 30. Juni 2036 – also zehn Jahre nach Beginn der Anschlussfinanzierung.

Im Beispiel verursacht die Umschuldung bis zum Vergleichsstichtag 9.959,13 € weniger Zinsen als die Prolongation. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sie in jedem Fall die günstigste Wahl ist. Mögliche Wechselkosten müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Auch beim Forward-Darlehen sollten Sie mögliche Aufschläge und Kosten einer Nichtabnahme einbeziehen.

Vergleichen Sie deshalb nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Zinszahlungen, die Restschuld zu einem gemeinsamen Stichtag und sämtliche zusätzlichen Kosten.

Strata berücksichtigt derzeit keine Forward-Aufschläge, Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen oder Kosten für Grundschuld und Notar. Diese Beträge müssen Sie anhand der konkreten Angebote separat bewerten.

5. Sondertilgung und Kündigungsrecht: Welche Möglichkeiten haben Sie?

Neben dem Zinssatz beeinflussen auch Ihre vertraglichen Rechte, wie flexibel Sie Ihre Finanzierung gestalten können.

Sondertilgungen vereinbaren

Viele Immobilienkredite sehen die Möglichkeit vor, zusätzlich zur monatlichen Rate Sondertilgungen zu leisten. Welche Beträge zulässig sind, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag.

Durch solche Rückzahlungen sinkt die Restschuld schneller. Dadurch fallen bei ansonsten gleichen Bedingungen künftig weniger Zinsen an, und Sie können die Laufzeit verkürzen.

Wie viel Sondertilgungen und eine Ablösung nach § 489 BGB sparen, rechnet der Artikel Sondertilgung berechnen an einem Beispiel durch.

Prüfen Sie deshalb bei der Anschlussfinanzierung, ob Sondertilgungen möglich sind und welche jährlichen Beträge Sie realistisch aufbringen können.

Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz besteht unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein ordentliches Kündigungsrecht. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen grundsätzlich zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz oder die Rückzahlungszeit getroffen, ist grundsätzlich der Zeitpunkt dieser Vereinbarung maßgeblich.

Das kann für die Wahl einer langen Zinsbindung wichtig sein: Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann sich auch bei einer längeren vereinbarten Bindung später eine Möglichkeit zur Kündigung ergeben.

Die konkreten Voraussetzungen und Fristen sollten Sie anhand Ihres Vertrags prüfen. Die gesetzliche Regelung finden Sie in § 489 BGB.