Sondertilgung berechnen – und was eine vorzeitige Ablösung spart

Das Beispieldarlehen

Als Grundlage dient das Demo-Darlehen aus dem Strata-Testzugang.

Für den Vergleich betrachten wir grundsätzlich die gesamte Zinsbindung: Wie viele Zinsen fallen bis zu ihrem Ende an, wie hoch ist die verbleibende Restschuld und wann ist das Darlehen unter den jeweiligen Annahmen vollständig zurückgezahlt?

1. Sondertilgungsrahmen verstehen: Was bedeuten 5 % pro Jahr?

Bevor Sie zusätzliche Rückzahlungen planen, sollten Sie wissen, welche Sondertilgungen Ihr Kreditvertrag erlaubt.

Bei unserem Beispieldarlehen dürfen Sie jedes Jahr bis zu 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags zusätzlich zurückzahlen. Bei 300.000 € entspricht das einem Betrag von 15.000 € pro Kalenderjahr.

Drei Regeln sind dabei entscheidend:

• Die Berechnungsgrundlage bleibt gleich. Die 5 % beziehen sich auf den ursprünglichen Darlehensbetrag, nicht auf die aktuelle Restschuld. Auch wenn Sie bereits einen großen Teil des Kredits zurückgezahlt haben, beträgt der jährliche Rahmen weiterhin 15.000 €.
• Der Rahmen gilt pro Kalenderjahr. Wenn Sie 2026 insgesamt 20.000 € sondertilgen möchten, überschreiten Sie den vereinbarten Rahmen um 5.000 €. Strata lehnt eine solche Sondertilgung ab, statt sie stillschweigend zu kürzen.
• Nicht genutzte Beträge verfallen. Wenn Sie 2025 keine Sondertilgung leisten, können Sie den ungenutzten Betrag nicht automatisch auf das Folgejahr übertragen.

Ihr Vertrag kann andere Bedingungen vorsehen: beispielsweise einen höheren Prozentsatz, einen festen Betrag oder überhaupt keine Möglichkeit zur Sondertilgung.

Strata bildet in diesem Beispiel einen Rahmen von 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags ab. Andere vertragliche Modelle werden derzeit nicht berücksichtigt.

2. Einmalig oder regelmäßig sondertilgen?

Je früher Sie die Restschuld reduzieren, desto früher sinkt die Grundlage für die Zinsberechnung. Regelmäßige Sondertilgungen können deshalb über die Jahre eine erhebliche Wirkung entfalten.

Wie groß der Unterschied ist, zeigt der Vergleich von vier Varianten. Die monatliche Rate bleibt jeweils bei 1.275 €.

Die Berechnung der Schuldenfreiheit nach Ende der Zinsbindung setzt voraus, dass der Sollzinssatz von 3,6 % unverändert bleibt. Das ist eine Rechenannahme, keine Prognose.

Was bedeutet das konkret?

Bereits eine einmalige Sondertilgung von 15.000 € Ende 2026 reduziert die bis zum Ende der Zinsbindung anfallenden Zinsen um 8.368,36 €.

Wenn Sie von 2026 bis 2038 jährlich 5.000 € zusätzlich zurückzahlen, sparen Sie im Vergleich zum Plan ohne Sondertilgungen 17.358,01 € Zinsen. Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung sinkt gleichzeitig um 82.358,01 €.

Noch deutlicher fällt der Effekt aus, wenn Sie den jährlichen Sondertilgungsrahmen vollständig nutzen. Bei jährlichen Zahlungen von 15.000 € zwischen 2024 und 2035 wäre das Darlehen bereits im Dezember 2036 vollständig zurückgezahlt – gut zwei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung.

Diese Variante spart gegenüber dem ursprünglichen Plan 67.639,17 € Zinsen. Dafür müssen Sie allerdings über zwölf Jahre hinweg jedes Jahr 15.000 € zusätzlich aufbringen können.

Der Vergleich zeigt: Nicht nur die Höhe einer Sondertilgung zählt. Auch der Zeitpunkt und die Regelmäßigkeit der zusätzlichen Zahlungen beeinflussen das Ergebnis.

3. Laufzeit verkürzen oder monatliche Rate senken?

Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld. Wie sich das auf Ihre weitere Finanzierung auswirkt, hängt jedoch von den Vertragsbedingungen ab.

Grundsätzlich sind zwei Wirkungen denkbar:

• Die Rate bleibt gleich: Sie tilgen schneller und sind früher schuldenfrei.
• Die Rate sinkt: Ihre monatliche Belastung nimmt ab, dafür bleibt das Darlehen länger bestehen.

Welche Möglichkeit Ihr Vertrag vorsieht, sollten Sie vorab prüfen.

Betrachten wir dazu die Variante mit jährlichen Sondertilgungen von 5.000 € zwischen 2026 und 2038.

Wenn Sie die monatliche Rate beibehalten, zahlen Sie bis zum Ende der Zinsbindung 3.981,62 € weniger Zinsen als bei einer sinkenden Rate. Außerdem erreichen Sie die vollständige Rückzahlung rund neun Jahre früher.

Die niedrigere Rate bietet dagegen mehr finanziellen Spielraum im Alltag. Im Jahr 2038 zahlen Sie monatlich 300,75 € weniger als bei der gleichbleibenden Rate.

Es geht also nicht nur darum, welche Variante die geringsten Zinskosten verursacht. Entscheidend ist auch, wie viel finanzielle Flexibilität Sie benötigen und welche monatliche Belastung langfristig zu Ihrer Lebenssituation passt.

So bildet Strata den Unterschied ab: Die gewählte Wirkung einer Sondertilgung ist eine Vertragsannahme und gilt für alle Szenarien. Um beide Varianten miteinander zu vergleichen, ändern Sie die Einstellung im Vertrag und berechnen die Szenarien erneut.

4. Den Kredit vollständig ablösen: Wann ist das möglich?

Eine Sondertilgung reduziert Ihre Restschuld schrittweise. Bei einer vollständigen Ablösung zahlen Sie dagegen den gesamten noch offenen Betrag auf einmal zurück.

Ob das möglich ist und ob dafür zusätzliche Kosten entstehen, hängt vom Zeitpunkt und den rechtlichen Voraussetzungen ab.

Am Ende der Zinsbindung: ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Mit dem Ende der Zinsbindung können Sie die verbleibende Restschuld zurückzahlen, ohne für die vorzeitige Beendigung der bisherigen Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Im Beispieldarlehen beträgt die Restschuld zum 2. Mai 2039 laut Berechnung 211.313,55 €.

Sie können diesen Betrag aus Ihrem angesparten Vermögen begleichen oder eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Welche Variante sinnvoll ist, hängt unter anderem von Ihren verfügbaren Rücklagen und den dann angebotenen Finanzierungskonditionen ab.

Mehr dazu erfahren Sie im Artikel Anschlussfinanzierung berechnen.

Nach zehn Jahren: das Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Auch bei einer längeren Zinsbindung kann unter bestimmten Voraussetzungen eine vorzeitige Kündigung möglich sein. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB räumt Darlehensnehmern bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz grundsätzlich ein Kündigungsrecht ein, wenn seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Das bedeutet: Sie müssen nicht zwangsläufig bis zum Ende einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung warten.

Für unser Beispiel ergibt sich unter den zugrunde gelegten Annahmen der 30. November 2034 als frühester Ablösetermin. Zu diesem Zeitpunkt wäre die Restschuld nach der Berechnung auf 242.682,83 € gesunken.

Wie wertvoll dieses Kündigungsrecht ist, hängt davon ab, wie lange Ihre vereinbarte Zinsbindung noch läuft.

Je länger die Zinsbindung über den möglichen Kündigungstermin hinausreicht, desto größer kann der Nutzen dieses Rechts sein. Die genauen Voraussetzungen und Termine hängen vom Vertrag und dem gesetzlichen Fristbeginn ab und sollten im Einzelfall geprüft werden.

Was bringt die Ablösung im Beispieldarlehen?

Im Strata-Testzugang ist die Variante „Ablösung nach §489“ bereits als Szenario hinterlegt.

Sie zahlen die angenommene Restschuld von 242.682,83 € am 30. November 2034 vollständig zurück. Bis dahin sind laut Berechnung 103.992,83 € Zinsen angefallen.

Gegenüber dem ursprünglichen Tilgungsplan ergibt sich damit eine Zinsersparnis von 36.205,72 € bis zum Ende der ursprünglichen Zinsbindung.

Strata berücksichtigt bei diesem Szenario die angenommene Kündigungsfrist. Ein früherer Termin, der die Frist nicht erfüllt, wird abgelehnt.

Vor Ablauf der zehn Jahre: häufig nur gegen zusätzliche Kosten

Möchten Sie den Kredit bereits früher ablösen, beispielsweise weil Sie Ihre Immobilie verkaufen, gelten andere Voraussetzungen.

Unter den Voraussetzungen des § 490 Abs. 2 BGB kann ein Darlehensnehmer bei einem berechtigten Interesse vorzeitig kündigen. Die Bank kann in diesem Fall grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Diese Entschädigung soll den finanziellen Nachteil ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Ihre Höhe hängt unter anderem von den vertraglichen Bedingungen und der verbleibenden Zinsbindung ab.

Strata berechnet diese Entschädigung derzeit nicht. Deshalb weist der Rechner bei einer Ablösung vor dem angenommenen Termin nach § 489 BGB keine vermeintliche Ersparnis aus, die durch mögliche Zusatzkosten wieder aufgezehrt werden könnte.

Die konkrete rechtliche Situation sollten Sie vor einer Ablösung anhand Ihres Vertrags prüfen lassen.

5. Sondertilgung und vorzeitige Ablösung kombinieren

Sondertilgungen und eine spätere vollständige Ablösung schließen sich nicht aus. Sie können die Restschuld zunächst durch regelmäßige Zusatzzahlungen reduzieren und den verbleibenden Betrag anschließend vollständig zurückzahlen.

Im Beispieldarlehen können Sie beispielsweise von 2026 bis 2033 jährlich 5.000 € sondertilgen und den Kredit am angenommenen frühesten Ablösetermin nach § 489 BGB vollständig zurückzahlen.

Dadurch sinkt die Ablösesumme auf 195.641,26 €. Die bis dahin angefallenen Zinsen betragen laut Berechnung 96.951,26 €.

Der Vergleich aller Varianten zeigt die unterschiedlichen Auswirkungen:

Die Werte beruhen auf den beschriebenen Szenarien. Bei einer Ablösung beziehen sich die ausgewiesenen Zinsen auf den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung. Nicht berücksichtigt sind mögliche Kosten der Ablösung oder einer Anschlussfinanzierung.

Die Kombination aus Sondertilgungen und späterer Ablösung senkt die Restschuld, die Sie zum Ablösetermin aufbringen müssen. Gleichzeitig reduzieren sich die bis dahin angefallenen Zinsen.

Die beiden Szenarien „Sondertilgung jedes Jahr voll nutzen“ und „Ablösung nach §489“ sind im Strata-Testzugang bereits vorbereitet. Sie können die Annahmen verändern und die Ergebnisse mit Ihrem eigenen Vertrag vergleichen.

6. Lohnt sich die Ablösung wirklich?

Eine rechnerische Zinsersparnis ist nicht automatisch gleichbedeutend mit einer tatsächlichen finanziellen Ersparnis. Entscheidend ist, woher das Geld für die Ablösung kommt und welche Alternativen Ihnen zur Verfügung stehen.

Ablösung aus Ersparnissen

Wenn Sie die Restschuld aus vorhandenem Vermögen begleichen, vermeiden Sie weitere Zinszahlungen auf den abgelösten Kredit. Im Beispieldarlehen beträgt der Sollzinssatz 3,6 %.

Dem steht gegenüber, dass Sie das eingesetzte Geld anschließend nicht mehr als liquide Reserve zur Verfügung haben. Eine vollständige Ablösung kann deshalb trotz geringerer Zinskosten unpassend sein, wenn dadurch zu wenig Geld für unvorhergesehene Ausgaben übrig bleibt.

Ablösung durch eine neue Finanzierung

Wenn Sie die Restschuld durch ein neues Darlehen finanzieren, kommt es auf dessen Konditionen an. Ein niedrigerer Zinssatz kann die Kosten reduzieren. Ein höherer Zinssatz oder zusätzliche Gebühren können den Vorteil dagegen verringern oder vollständig aufzehren.

Die im Beispiel ausgewiesene Zinsersparnis von 36.205,72 € bei einer Ablösung nach § 489 BGB entsteht gegenüber dem ursprünglichen Tilgungsplan. Sie ist nicht automatisch der Betrag, den Sie nach Berücksichtigung sämtlicher Alternativen tatsächlich sparen.

Welcher Anschlusszins im Jahr 2034 angeboten wird, lässt sich heute nicht sicher vorhersagen. Jeder dafür verwendete Zinssatz ist eine Annahme, die Sie getrennt betrachten sollten.

Sondertilgung oder Geldanlage?

Eine Sondertilgung reduziert Ihre Darlehensschuld und damit die künftig anfallenden Zinsen. Bei einem Sollzinssatz von 3,6 % entspricht der vermiedene Darlehenszins unter ansonsten gleichen Bedingungen einer sicheren Zinsersparnis auf den zusätzlich zurückgezahlten Betrag.

Eine Anlage am Kapitalmarkt kann langfristig höhere Erträge erzielen, birgt aber auch Verlustrisiken. Zudem unterscheiden sich Geldanlagen hinsichtlich Verfügbarkeit, Steuern und Anlagehorizont.

Welche Variante für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer finanziellen Reserve, Ihren Zielen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Dieser Artikel bewertet weder Sondertilgung noch Geldanlage pauschal als die bessere Wahl.

Was Strata berechnet – und was nicht

Mit Strata können Sie einmalige und jährliche Sondertilgungen sowie eine vollständige Ablösung zum angenommenen Termin nach § 489 BGB modellieren. Sie können außerdem zwischen einer verkürzten Laufzeit und einer reduzierten monatlichen Rate wählen und die Auswirkungen verschiedener Szenarien miteinander vergleichen.

Das Demo-Darlehen enthält bereits die beiden Szenarien „Sondertilgung jedes Jahr voll nutzen“ und „Ablösung nach §489“.

Der Rechner berücksichtigt derzeit nicht:

• mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen,
• die Kosten einer neuen Finanzierung, etwa Zinsen, Grundschuld, Notar und Grundbuch,
• abweichende vertragliche Sondertilgungsrahmen,
• die tatsächliche künftige Entwicklung von Zinsen und Finanzierungskonditionen.

Diese Punkte müssen Sie anhand Ihres Vertrags und konkreter Angebote separat bewerten.

Mit Ihren eigenen Zahlen durchrechnen

Wie viel könnten Sie durch eine Sondertilgung sparen? Wie verändert sich die Restschuld, wenn Sie jedes Jahr zusätzlich Geld zurückzahlen? Und lohnt es sich, den Kredit zu einem früheren Zeitpunkt vollständig abzulösen?

Mit Strata können Sie diese Fragen anhand Ihres Darlehens durchspielen – ohne Konto und ohne Registrierung. Starten Sie mit dem Demo-Darlehen oder ersetzen Sie die Beispieldaten durch die Werte aus Ihrem eigenen Kreditvertrag.

Strata macht die finanziellen Auswirkungen unterschiedlicher Annahmen vergleichbar. Welche Entscheidung zu Ihrer Situation passt, müssen Sie anhand Ihrer finanziellen Möglichkeiten, Ihres Vertrags und Ihrer persönlichen Ziele beurteilen.