Kreditrechner für die Baufinanzierung: Rate, Tilgung und Restschuld verstehen
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Ein Kreditrechner zeigt, wie sich ein Darlehen entwickelt. Entscheidend ist aber, zu verstehen, wie monatliche Rate, Tilgung, Zinsen und Restschuld zusammenhängen.
Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Zusammenhänge anhand eines konkreten Immobilienkredits – und zeigt, wie Sie unterschiedliche Finanzierungsvarianten vergleichen können.
Stand: Oktober 2026. Zukünftige Zinssätze sind Rechenannahmen, keine Prognosen.
Das Beispieldarlehen
| Vertragsmerkmal | Wert |
|---|---|
| Darlehensbetrag | 300.000,00 € |
| Sollzinssatz | 3,6 % p. a. |
| Anfängliche Tilgung | 1,5 % p. a. |
| Monatliche Rate | 1.275,00 € |
| Auszahlung | 08.05.2024 |
| Ende der Zinsbindung | 02.05.2039 |
1. Wie entsteht die monatliche Rate?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung grundsätzlich gleich. Sie ergibt sich aus dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung:
300.000 € × (3,6 % + 1,5 %) ÷ 12 = 1.275,00 €
Zu Beginn entfallen 900,00 € der monatlichen Rate auf Zinsen und 375,00 € auf die Tilgung.
Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Dadurch fallen weniger Zinsen an und ein größerer Teil der gleichbleibenden Rate fließt in die Tilgung.
2. Wie stark beeinflusst die Tilgung die Kosten?
Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die monatliche Rate, reduziert aber die Restschuld schneller und spart langfristig Zinsen.
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 15 Jahren |
|---|---|---|
| 1 % | 1.150,00 € | 240.875,73 € |
| 1,5 % – Beispiel | 1.275,00 € | 211.313,55 € |
| 2 % | 1.400,00 € | 181.751,36 € |
| 3 % | 1.650,00 € | 122.627,10 € |
Eine niedrigere Rate entlastet Ihr monatliches Budget, lässt aber mehr Restschuld übrig. Eine höhere Tilgung verkürzt dagegen die Laufzeit und reduziert die gesamten Zinskosten.
Welche Rate zu Ihnen passt, hängt von Ihren finanziellen Möglichkeiten und Rücklagen ab.
3. Was bedeutet die Zinsbindung?
Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr vereinbarter Sollzinssatz gilt. Danach bleibt häufig eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Im Beispiel beträgt die Restschuld nach 15 Jahren 211.313,55 €. Wie hoch die späteren Zinskosten ausfallen, hängt von den dann verfügbaren Konditionen ab.
Deshalb sollten Sie nicht nur die monatliche Rate betrachten, sondern auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Anschlussfinanzierung berechnen.
4. Sollzins oder Effektivzins?
Der Sollzinssatz bestimmt die Zinsberechnung auf die offene Darlehensschuld. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte Kosten und Zahlungsbedingungen und erleichtert den Vergleich von Kreditangeboten.
Für die Berechnung von Rate und Tilgungsplan verwenden Sie den Sollzinssatz. Auch Strata rechnet mit diesem Wert.
Was Strata berechnet – und was nicht
Strata zeigt die monatliche Rate, den Verlauf von Zins und Tilgung, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und den voraussichtlichen Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung.
Nicht berücksichtigt werden unter anderem Kaufnebenkosten, der effektive Jahreszins und die individuelle Tragfähigkeit Ihrer Rate. Zukünftige Zinssätze bleiben Annahmen.
Mit Ihren eigenen Zahlen rechnen
Wie verändert sich Ihre Restschuld bei einer höheren Tilgung? Welche Rate ergibt sich für Ihr Darlehen? Und wann wären Sie unter den gewählten Annahmen schuldenfrei?
Mit Strata können Sie verschiedene Szenarien durchspielen – ohne Konto und ohne Registrierung.